购房指南（二）选房&注意事项
沟通篇
1、在附近的店里找工作经验丰富、对周边熟悉的中介。了解一下周边的环境、房价。如果这个中介经验丰富，可以跟他说一下自己的需求。
2、提前确认要去看哪个楼盘，不要中介带你去就去，提前看一下，不适合就不去（有的楼盘首次去有优惠）
3、不要被中介带节奏，头脑一热就交定金，尤其不要当天签合同
4、如果价格确实谈到了最低，那可以再谈一下物业费，例如免2年物业费
5、有机会可以找个有买房经验的一起去
房产周边
地段
- 具体位置
- 地铁或地铁开通规划，或未来区域内是否有重大政府规划
- 5分钟步程是否有公交站
- 10分钟步程内是否有较大的超市、便利店、饭店、银行、商场
- 半径1~2公里内是否有学校、打车20分钟内能到医院
- 开车是否方便进入环路
周边
- 楼周围没有高压电塔、加油站等高危公共设施
- 没有垃圾站、货运站，夜间卸货扰民
- 临路、邻城铁注意噪音问题
- 小区停车位问题
- 安保、门禁情况
- 周边交通状况，必经之路是否较拥堵
- 楼数量不宜多
房产质量
产权情况（二手房）
问清楚出售原因；了解产权时间，是70、50还是40年；是商品房、经适房、商住两用；
是否满五唯一，即：取得房产证或契税完税证明满5年、在省内登记在册的只有这一套。满五唯一的房子有税费优惠。
小区建设
垃圾处理放、车库出入口、配电间位置、楼宇部署、是否会再建、楼间距影响
房屋质量
墙体裂缝、厨卫/顶层渗透、墙皮脱落、隔音/保温/隔热、水电气设计合理
楼梯间位置、电梯运行质量、公用照明、消防设施等
其他
- 避免统建房，统建房小区素质没有普通小区高，物业相对差
- 尽量选茶水盘，业主素质相对好
- 不是临街、临高架铁路就一定有噪音，需要具体实地查看
- 南北通透不连廊，小高层
- 尽量选边户，如果是中间楼栋，尽量选中高层。选择合适的时间点去看房
- 尽量三室，如果三室一定要两卫
- 小区人车分离好、车位比高
户型
动静分离
-
动区：客厅、餐厅、厨房、次厅
-
静区：卧室、书房、主卫
干湿分离
- 湿：厨房、卫生间
- 干：房间、卧室
公私分离
内部客厅、餐厅等公共空间与较为私密的空间需要有遮挡
通透良好
-
户型方正
-
相对两面通风采光（南北、东西）最佳；相邻两面次之（东南、南西、西北）；只有一面采光通风最差
-
厨卫尽量独立采光通风，避免暗厨暗卫
动线合理
人在户内活动的路线良好。好的动线一般指从入户到进客厅、卧室、厨房的三条线不会交叉。
尺寸合理
客厅开间不宜小于3.6m
书房面积6~10
厨房净长不小于2.1，净宽不小于1.5
卫生间一般4平，2x2或者1.8x2.2
卧室不小于3.0x3.3，主卧一般3.3x3.6、3.6x3.9
进深与开间
房间的主采光面为开间，与其垂直的是进深。或者根据房门朝向，房门进入的方向的距离为进深，左右两边距离为开间。进深与开间比例为1:1.5之间较好，可以做到采光通风与保温二者平衡。
- 进深过大开间小：影响采光
- 进深偏小开间大：不利于保暖
其他建议
- 在能力范围内尽量买大
- 如果是小户型，不要买小复式和开间
- 买新不买旧
- 尽量高层（观景、安全、隐私、排水）
- 尽量品牌
二手房购房步骤
**大致流程：**看房→产权核实→签订买卖合同→交首付→买方申请贷款→交税费和中介费→过户→交接水电煤气费和物业费→领取新房不动产证→贷款下来后交付房屋
具体流程（参考）
- 确定购房资格，中介帮忙核实，并确定征信信息，防止无法批贷款
- 看房，选房。反复实地对比查看。谈房价、中介费
- 签三方合同。中介费给一半，过户前再付另一半。定金给卖家，交首付前转回。
- 合同签完后，中介做资格审查、合同备案。
- 商业贷款面签。提前打印好银行流水、征信报告，收入证明等材料，以证明有能力【付首付、还月供】，银行人员问清楚情况后就签字按手印，等待银行批贷通知。批贷时银行根据房屋价值确定贷款金额，中介处理。
- 批贷后，与中介去房管局刷首付，之后等待银行放贷（有可能排队）
- 过户。首付款和带宽均发送到资金监管账户，过户完成后卖家才收到钱。过户之后缴税、签字按手印，付完剩下的中介费。最后等房本。
- 取公积金、落户、办物业更名等（需要房本）
下单注意事项
- 注意是否有购房资质
- 查看房产证、契税票，看清楚产权性质、面积、建筑年代、交税时间、抵押状态等
- 确认中介复印了房主的房产证及身份证
- 确认付款方式，如果是贷款需要明确首付支付方式
- 确认贷款方式、贷款资质和额度，银行通过征信记录、收入证明、工资流水、学历等确定贷款数额和利率
- 合同上明确写出首付的支付方式、用途，交钱时，收据上每笔金额的用途都要写明。（二手房费用较多：增值税、契税、个人所得税、印花税、土地增值税、登记费）
- 与房主商定最后过户日期，过户后什么时候做物业交割给钥匙、多少天之内迁走户口、房子里留下什么东西等
- 所有重要的问题都需要明确卸载合同上，如果中介给的合同部分问题没有写清，一定要求中介在补充协议里加上，避免日后扯皮。